Osservazioni alla bozza di regolamento Regione Piemonte “caratteristiche e modalita’ delle strutture ricettive extralberghiere"

OSSERVAZIONI ALLA BOZZA DI REGOLAMENTO REGIONALE RECANTE “CARATTERISTICHE E MODALITA’ DELLE STRUTTURE RICETTIVE EXTRALBERGHIERE, NONCHE’ REQUISITI TECNICO-EDILIZI ED IGIENICO-SANITARI OCCORRENTI AL LORO FUNZIONAMENTO. (ARTICOLO 18 DELLA LEGGE REGIONALE3 AGOSTO 2017 N. 13)
 
Come è noto, gli alloggi locati per finalità turistiche sono contemplati da una legge dello Stato e precisamente dall’articolo 53 dell’Allegato 1 al D.Lgs. 23 maggio 2011 n. 79, cosiddetto “Codice del Turismo” (rubricato “Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche”) in base al quale “Gli alloggi locali esclusivamente per finalità  turistiche, in qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del codice civile in tema di locazione”. Detti alloggi non sono quindi strutture ricettive perché gli stessi non solo lo strumento per l’esercizio di una attività turistico ricettiva da parte di un gestore, ma rappresentano la “res” di cui all’articolo 832 del codice civile, sulla quale il proprietario esercita il proprio diritto di proprietà privata, pieno ed esclusivo, anche concedendola in godimento a terzi per trarne dei frutti.
Appare quindi improprio che le “Disposizioni relative alle locazioni turistiche” (Capo II della Bozza di Regolamento) trovino spazio in un Regolamento recante “CARATTERISTICHE E MODALITA’ DELLE STRUTTURE RICETTICE EXTRALBERGHIERE, NONCHE’ REQUISITI TECNICO-EDILIZI ED IGIENICO-SANITARI OCCORRENTI AL LORO FUNZIONAMENTO.”
Appare, peraltro, curioso che nell’articolo 5, comma 1, della l.r. 13/2017 siano richiamati esclusivamente l’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e l’articolo 4, comma 1 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo) convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, ma non sia richiamato l’articolo 53 dell’Allegato 1 al D.Lgs. 23 maggio 2011 n. 79 (Codice del Turismo). E’ noto, infatti, che l’articolo1, comma 2, lettera c) della legge 431/1998 non detta una disciplina della locazione turistica ma si limita a prevedere quali norme di una legge che disciplina in generale la locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, siano applicabili anche agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche e quali norme di quella stessa legge non siano invece applicabili. E’ altresì noto che l’articolo 4, comma 1, del d.l. 50/2017 disciplina esclusivamente la cosiddetta “locazione breve” e cioè il contratto di locazione (anche per finalità turistica, ma non solo) di durata non superiore a trenta giorni e concluso tra persone fisiche. Ovviamente è possibile che vi siano contratti di locazione turistica che non siano al contempo contratti di locazione breve. Si pensi ad esempio alle cosiddette locazioni turistiche di tipo stagionale, tipiche delle località alpine, in cui la durata del contratto coincide con il periodo di apertura degli impianti di risalita o è addirittura pattuita per l’intero anno solare per la quali non potrebbe trovare applicazione l’articolo 4 del d.l. 50/2017 ma per le quali il carattere turistico della locazione è fuori discussione laddove l’inquilino/conduttore sia un soggetto che ha la propria dimora abituale in una località diversa da quella in cui si trova l’alloggio locato e che si reca in quest’ultima località solo per trascorrervi brevi periodo di tempo (i week end o le ferie) per poi fare ritorno alla propria residenza. E’ altrettanto possibile che vi siano contratti di locazione turistica che non siano contratti di locazione breve ai sensi dell’articolo 4 del d.l. 50/2017, laddove l’alloggio dato in locazione sia di proprietà di una società e non di una persona fisica.
Stante il chiaro disposto dell’articolo 53 del Codice del Turismo che assoggetta gli alloggi locati per finalità turistiche, ovunque essi siano ubicati, esclusivamente alla disciplina del codice civile, appare poi improprio che gli alloggi stessi possano essere oggetto di disciplina anche da parte di un atto di natura amministrativa qual è un Regolamento regionale, giacché esso finirebbe per detterebbe una disciplina di detti alloggi valida esclusivamente per un parte del territorio nazionale e, nel caso specifico, per il solo territorio della Regione Piemonte.
Come si diceva, l’unica disciplina applicabile agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche è quella del codice civile, perché così stabilisce una legge dello Stato operante per tutto il territorio nazionale, incluso il territorio di Regione Piemonte. Un Regolamento Regionale che pretendesse dettare anche una propria disciplina ai suddetti alloggi si porrebbe inevitabilmente in contrasto con l’articolo 53 del D.Lgs. 79/2011 e quindi esporrebbe il Regolamento stesso al rischio di una impugnazione dinnanzi al Tribunale Amministrativo Regionale da parte di singoli proprietari, di associazioni di proprietari e, forse, anche da parte dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato.
Giova ricordare che per il nostro ordinamento giuridico (articolo 832 del codice civile): “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento giuridico” e (articolo 42, comma della Costituzione): “La proprietà privata è riconosciuta e garantita dalla legge, che ne determina i modi di acquisto, di godimento e i limiti allo scopo di assicurarne la funzione sociale e di renderla accessibile a tutti.
Pensare di prevedere che l’avvio delle locazioni turistiche sia subordinato al rispetto della procedura prevista dall’articolo 14 della Bozza di Regolamento significa porre un limite al libero esercizio del diritto di proprietà privata che, come previsto dalle norme sopra richiamate, può essere stabilito solo dalla legge e dall’ordinamento giuridico, dove per “legge” e per “ordinamento giuridico” devono intendersi rispettivamente: la legge dello Stato e l’ordinamento giuridico civile, giacché la materia del diritto di proprietà attiene al diritto civile e quindi è di esclusiva competenza del legislatore statale.
A ciò si aggiunga che la pretesa della Bozza di Regolamento di assoggettare un proprietario all’obbligo di dotarsi di un codice identificativo di riconoscimento e di rendere visibile lo stesso su ogni forma di pubblicità e promozione, anche on line, dell’unità abitativa privata, è accompagnata dalla previsione di una sanzione fino ad euro 3.000,00 (articolo 14, comma 7 della Bozza di Regolamento che rimanda all’articolo 21, comma 9, della l.r. 13/2017) per ogni violazione. Trattasi, anche in questo caso, di limiti al libero esercizio del diritto di proprietà privata che si pongono in contrasto con le norme del nostro ordinamento giuridico, sopra richiamate.
A proposito di sanzioni, giova ricordare anche che l’articolo 21, comma 10, della l.r. 13/2017 prevede che: “In caso di reiterata violazione delle disposizioni previste dal presente articolo, il comune o altro soggetto competente procede alla sospensione o alla cessazione dell’attività”. Poiché tra le violazioni previste dall’articolo 21, vi sono anche le violazioni di cui ai commi 1, 2 e 3 e cioè le violazioni agli di cui all’articolo 5, comma 5, lettere a), c) ed e) della l.r. 13/2017 e cioè la violazione all’obbligo di trasmissione del modello informativo di cui al Regolamento, la violazione dell’obbligo di trasmissione dei dati relativi ai flussi turistici e la violazione dell’obbligo di stipulazione di una polizza assicurativa per i rischi o danni derivanti dalla responsabilità civile, se ne dovrebbe concludere che il comune o altro soggetto competente potrebbe provvedere alla sospensione o alla cessazione dell’attività di locazione e, quindi, alla sospensione o alla cessazione dell’esercizio del diritto di proprietà privata …
A livello propositivo, si ritiene quindi che:

  • Il titolo del Regolamento dovrebbe essere modificato per evidenziare il fatto che gli alloggi locati per finalità turistiche nulla hanno a che fare con le strutture ricettive extralberghiere. Il nuovo titolo potrebbe quindi essere “CARATTERISTICHE E MODALITA’ DELLE STRUTTURE RICETTIVE EXTRALBERGHIERE, REQUISITI TECNICO-EDILIZI ED IGIENICO-SANITARI OCCORRENTI AL LORO FUNZIONAMENTO, OBBLIGHI DI TRASMISSIONE DEI DATI SUL MOVIMENTO DEI FLUSSI TURISTICI RELATIVI ALLE LOCAZIONI TURISTICHE . (ARTICOLO 18 DELLA LEGGE REGIONALE3 AGOSTO 2017 N. 13)”
  • L’articolo 14 del Regolamento dovrebbe prevedere esclusivamente la disciplina di dettaglio dell’obbligo di cui all’articolo 5, comma 5, lettera c) della l.r. 13/2017 e cioè l’obbligo di trasmissione mensile dei dati sul movimento dei flussi turistici secondo quanto stabilito dall’articolo 5 bis della legge regionale 5 marzo 1987, n. 12 (Riforma dell’organizzazione turistica – Ordinamento e deleghe delle funzioni amministrative in materia di turismo ed industria alberghiera) e nel rispetto del decreto legislativo 6 settembre 1989, n. 322 (Norme sul Sistema statistico nazionale e sulla riorganizzazione dell’Istituto nazionale di statistica, ai sensi dell’art. 24 della legge 23 agosto 1988, n. 400).
  • L’articolo 14 del Regolamento non dovrebbe prevedere alcun obbligo di comunicazione per il proprietario che intenda esercitare il proprio diritto di proprietà privata dando in locazione il proprio alloggio;
  • L’articolo 14 del Regolamento non dovrebbe prevedere alcun obbligo di dotazione e di utilizzo di un codice identificativo per il proprietario che intenda esercitare il proprio diritto di proprietà privata dando in locazione il proprio alloggio.

Venendo invece alla legge regionale 3 agosto 2017 n. 13, si allegano le osservazioni che Pro.Loca.Tur. ha diffuso tramite il proprio sito internet e la propria pagina facebook e si propone che il Consiglio Regionale adotti le modifiche che risultano dalla seguente tabella di confronto:
 

Testo attuale Testo proposto
Art. 5.
(Locazioni turistiche)
1. Le locazioni turistiche sono disciplinate dall’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e dall’articolo 4, comma 1 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo) convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017,
n. 96. Esse concorrono alla regolazione di nuove forme di ospitalità alternativa e, ad integrazione dell’offerta turistica regionale, rilevano ai fini informativi, di monitoraggio statistico e di promozione turistica.
2. Alle locazioni turistiche si applicano le disposizioni semplificate di cui al presente articolo. Alle stesse non si applicano le disposizioni previste per le case ed appartamenti vacanze di cui all’articolo 6. In particolare, la locazione turistica è resa in unità abitative private fornite di servizi igienici e di cucina autonoma, o in parti di esse con pari requisiti, nonché delle dotazioni tipiche della civile abitazione, ivi compresa la sola fornitura di biancheria, se richiesta, e senza alcuna prestazione di servizi accessori e complementari. La locazione turistica può comprendere i servizi di ospitalità turistica di cui all’articolo 11, alle seguenti condizioni:
a) la pulizia e il cambio della biancheria avviene, esclusivamente, prima dell’inizio di ogni rapporto di locazione e non durante la permanenza dell’ospite;
b) il ricevimento degli ospiti non è prestato in apposito locale di ricevimento.
3. Ogni ulteriore aspetto giuridico, non regolamentato ed applicabile alle locazioni turistiche, resta assoggettato alle disposizioni generali del codice civile, alle leggi speciali, agli usi e alle consuetudini di riferimento.
4. Le locazioni turistiche possono essere gestite:
a) in forma diretta;
b) in forma indiretta, da parte di agenzie o società di gestione di intermediazione immobiliare e da operatori professionali che intervengono quali mandatari o sub locatori.
5. Anche ai fini di rilevanza statistica, i proprietari, gli usufruttuari o chiunque abbia disponibilità di unità abitative per locazione turistica, nonché i soggetti di cui al comma 4, lettera b) ottemperano, in regime amministrativo semplificato, ai seguenti adempimenti:
a) trasmissione, al comune sul cui territorio insiste l’unità abitativa privata, di apposito modello informativo sull’unità medesima i cui contenuti e modalità di invio sono disciplinati con il regolamento di attuazione di cui all’articolo 18;
b) comunicazione giornaliera degli ospiti ai sensi dell’articolo 109 del regio decreto 18 giugno 1931, n. 773 (Approvazione del testo unico delle leggi di pubblica sicurezza) e del decreto del Ministro dell’interno 7 gennaio 2013 (Disposizioni concernenti la comunicazione alle autorità di pubblica sicurezza dell’arrivo di persone alloggiate in strutture ricettive);
c) trasmissione mensile dei dati sul movimento dei flussi turistici secondo quanto stabilito dall’articolo 5 bis della legge regionale 5 marzo 1987, n. 12 (Riforma dell’organizzazione turistica – Ordinamento e deleghe delle funzioni amministrative in materia di turismo ed industria alberghiera) e nel rispetto del decreto legislativo 6 settembre 1989, n. 322 (Norme sul Sistema statistico nazionale e sulla riorganizzazione dell’Istituto nazionale di statistica, ai sensi dell’art. 24 della legge 23 agosto 1988, n. 400);
d) riscossione e trasmissione dell’imposta di soggiorno, dove istituita e secondo le modalità previste dal comune territorialmente competente;
e) stipula di un’apposita polizza assicurativa per i rischi o danni derivanti dalla responsabilità civile verso le cose, gli ospiti e i terzi commisurata alla capacità ricettiva dell’unità abitativa privata e con estensione ad eventuali locali interni e ad aree esterne nonché ad impianti pertinenziali.
6. Il comune provvede a trasmettere il modello di cui al comma 5, lettera a) alla Città metropolitana di Torino, alla provincia e all’Agenzia di accoglienza e di promozione turistica locale (ATL) territorialmente competenti a fini informativi e di promozione turistica.
7. Le locazioni turistiche stipulate mediante soggetti che gestiscono portali telematici mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare assolvono ai seguenti adempimenti:
a) adempimenti fiscali in materia vigenti, ivi compresa la riscossione e la trasmissione dell’imposta di cui al comma 5, lettera d), attraverso modalità eventualmente convenute con i rispettivi enti comunali di competenza;
b) stipula di apposita polizza assicurativa avente le garanzie di cui al comma 5, lettera e) e messa a
disposizione su piattaforme on-line con riferimento, esclusivamente, a soggiorni prenotati su di esse.
 
Art. 5.
(Locazioni turistiche)
Le locazioni turistiche sono disciplinate dall’articolo 53 dell’Alleato 1 al D.Lgs. 23 maggio 2011, n. 79 (Codice della normativa statale in tema di ordinamento e mercato del turismo, a norma dell’articolo 14 della legge 28 novembre 2005, n. 246, nonche’ attuazione della direttiva 2008/122/CE, relativa ai contratti di multiproprieta’, contratti relativi ai prodotti per le vacanze di lungo termine, contratti di rivendita e di scambio), dall’articolo 1, comma 2, lettera c) della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e, ove applicabile, dall’articolo 4, comma 1 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo) convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96. Esse concorrono alla regolazione di nuove forme di ospitalità alternativa e, ad integrazione dell’offerta turistica regionale, rilevano ai fini informativi, di monitoraggio statistico e di promozione turistica.
2. Alle locazioni turistiche si applicano le disposizioni semplificate di cui al presente articolo. Alle stesse non si applicano le disposizioni previste per le case ed appartamenti vacanze di cui all’articolo 6.
3. Ai fini informativi e di rilevanza statistica, i proprietari, gli usufruttuari o chiunque abbia disponibilità di unità abitative per locazione turistica, anche per il tramite di intermediari immobiliari o operatori professionali, provvedono:
a) alla trasmissione, al comune sul cui territorio insiste l’unità abitativa privata, di apposito modello informativo sull’unità medesima i cui contenuti e modalità di invio sono disciplinati con il regolamento di attuazione di cui all’articolo 18, senza che questa comunicazione possa rappresentare una condizione per l’esercizio del diritto di proprietà privata;
b) ove prevista dalle norme della legislazione statale, alla comunicazione delle generalità degli inquilini
c) alla trasmissione mensile dei dati sul movimento dei flussi turistici secondo quanto stabilito dall’articolo 5 bis della legge regionale 5 marzo 1987, n. 12 (Riforma dell’organizzazione turistica – Ordinamento e deleghe delle funzioni amministrative in materia di turismo ed industria alberghiera) e nel rispetto del decreto legislativo 6 settembre 1989, n. 322 (Norme sul Sistema statistico nazionale e sulla riorganizzazione dell’Istituto nazionale di statistica, ai sensi dell’art. 24 della legge 23 agosto 1988, n. 400);
d) alla riscossione e trasmissione dell’imposta di soggiorno, dove istituita e secondo le modalità previste dal comune territorialmente competente, salvi i casi in cui a quest’obbligo siano tenuti i soggetti indicati dall’articolo 4, comma 5-ter del del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (Disposizioni urgenti in materia finanziaria, iniziative a favore degli enti territoriali, ulteriori interventi per le zone colpite da eventi sismici e misure per lo sviluppo) convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96
4. Il comune provvede a trasmettere il modello di cui al comma 3, lettera a) alla Città metropolitana di Torino, alla provincia e all’Agenzia di accoglienza e di promozione turistica locale (ATL) territorialmente competenti a fini informativi e di promozione turistica.

 
Ci permettiamo altresì di segnalare, sebbene la materia non sia di nostra competenza, che l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato, nel Bollettino settimanale n. 44 del 20 novembre 2017, ha ritenuto che alcune disposizioni della legge regionale 3 agosto 2017 n. 13 presentino profili di incostituzionalità per violazione dell’articolo 117, comma 2, lettera e) della Costituzione. Dal momento che quelle stesse norme sono poi oggetto di Regolamentazione da parte del Regolamento di cui al all’articolo 18 l.r. 13/2017 vi è il rischio concreto che l’AGCM possa impugnare il Regolamento dinnanzi al Tribunale Amministrativo Regionale così come avvenuto per ben due volte con il Regolamento di Regione Lazio.
Notaio Fabio Diaferia
Presidente dell’Associazione Pro.Loca.Tur.
 
 

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